LE DÉROULEMENT D'UN ACHAT IMMOBILIER EN FRANCE

L’agent immobilier, personne de terrain, expérimenté et implanté dans sa région et son secteur est l’intermédiaire incontournable pour tout vendeur ou acheteur.

Au terme de votre recherche, vous avez trouvé la propriété

qui réunit vos critères par l’intermédiaire de notre Agence BARNES DU BASSIN, nous rédigeons alors une offre d’achat que nous allons soumettre au propriétaire ; selon le code civil la vente est parfaite dès que les parties se sont mis en accord sur le prix et la chose. Le processus de vente est alors engagé.

Dès lors que les parties se sont entendues sur la chose et le prix, il est d’usage de matérialiser leurs engagements par la signature d’un avant-contrat. Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, appelée aussi plus communément compromis. Le notaire intervient à ce moment-là.

LA PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE

C'est en engagement en vertu duquel une personne, le « promettant », s´engage à vendre un immeuble à une autre personne, le « bénéficiaire », lorsque celle-ci en manifestera la volonté en levant une option dans un certain délai. Ce contrat contient ainsi mécaniquement un système de report de la formation du contrat de vente à la levée aléatoire de l’option par le bénéficiaire. La conclusion définitive de la vente et la production de ses effets, sont encore suspendues à la réalisation des conditions et à la signature de l’acte authentique.

LA PROMESSE SYNALLAGMATIQUE DE VENTE (PSV) OU VENTE CONDITIONNELLE

Le code civil indique que la promesse de vente vaut vente. En réalité les parties y recourent car la conclusion définitive de la vente n’est pas encore possible ou ne doit pas immédiatement produire ses effets. Ainsi dans la PSV ou vente conditionnelle appelée aussi « compromis », les parties s’engagent définitivement et réciproquement : le vendeur à vendre, l’acheteur à acheter, mais les effets et la subsistance dans le futur du contrat sont retardés et soumise à la réalisation d’un ou plusieurs évènements respectivement certains et incertains.

L’ACTE AUTHENTIQUE

Il s'agit d'une réitération en présence d’un avant contrat, l’acte authentique nécessaire à la publication de la vente ne sera qu’une réitération, c'est à-dire qu’il est censé reproduire à l’identique sous la forme authentique l’acte de vente initial. Les modifications de l’acte initial doivent clairement apparaître en tant que tel, ou doivent résulter sans équivoque de la commune intention des parties.

Les délais entre l’avant contrat et l’acte authentique sont ordonnés par des impératifs légaux annexes à la vente, des impératifs pratiques liés à l’opération envisagée, ou sont de pure convenance. Aucun délai de réitération par acte authentique n’est en effet prévu en tant que tel par la loi même si celui-ci oscille généralement entre deux et trois mois Il est principalement conditionné par la renonciation de la Commune à son droit de préemption urbain, qui dispose de deux mois pour le faire, et par l’obtention de l’éventuel concours financier sollicité par l’acquéreur auprès d’un établissement bancaire. Mais le délai de réitération par acte authentique de la vente peut parfois s’étaler sur de plus longues périodes, le temps par exemple qu’une autorisation d’urbanisme purgée de tout recours soit obtenue. Si les parties peuvent décider d’une date pour la réitération authentique, son absence n’empêche pas les juges de prononcer la résolution du contrat à la demande de l’une des parties, si l’acte authentique n’est toujours pas conclu suivant un délai « raisonnable ».

Que l’avant-contrat prenne la forme d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique de vente, il est soumis à la réalisation de conditions suspensives indépendantes de la volonté des parties. Il peut s’agir de conditions suspensives ordinaires (non exercice du droit de préemption par la Commune ou les bénéficiaires d’un droit de préférence, absence de découverte de dettes hypothécaires grevant le bien supérieures au prix de vente, absence de découverte d’une servitude d’urbanisme grave, …) ou de conditions suspensives particulières (obtention d’un prêt bancaire, obtention d’une autorisation d’urbanisme, obtention d’une autorisation de la copropriété,...).

L’avant-contrat retranscrira les conclusions du dossier de diagnostic technique portant sur le bien vendu et l’acquéreur en sera préalablement informé.

Si le vendeur est définitivement tenu par les termes de l’avant-contrat, l’acquéreur bénéficie quant à lui d’un droit de rétractation dans les 10 jours. Ce droit discrétionnaire ne s’ouvre qu’à la condition que la transaction ait pour objet un bien à usage d’habitation bâti acquis par un non professionnel. Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise en main propre d’une copie de l’avant-contrat par son rédacteur, ou à défaut de la première présentation de la lettre recommandée avec demande d'avis de réception avisant l’avant-contrat.

Le notaire va ensuite réunir l’ensemble des pièces du dossier et vérifiera une centaine de points juridiques et fiscaux à l’effet de sécuriser la transaction. Il va, d’une part, vérifier l’état et la capacité des personnes physiques (obtention des extraits d’actes de naissance et de mariage, des copies des contrats de mariage ou des conventions de PACS, des copies des pièces d’identité, …) et morales (obtention des copies certifiées conformes des statuts, des extraits K-bis, du procès-verbal d’assemblée générale autorisant l’opération, …) en présence. Il va, d’autre part, s’intéresser aux caractéristiques techniques et juridiques de l’immeuble (contrôle du titre de propriété du vendeur, prise de renseignements sur les inscriptions hypothécaires qui grèvent le bien, demande de différents documents d’urbanisme informatifs, purge des éventuels droits de préemption publics ou privés,...).

Chaque dossier de vente présente ses particularités, et fait l’objet d’un traitement circonstancié par le notaire. Par exemple, si le bien immobilier a été construit depuis moins de 10 ans, ou a fait l’objet d’une rénovation lourde depuis moins de 10 ans, le notaire veillera à ce que l’acquéreur soit substitué dans les droits du vendeur pour la garantie décennale et l’éventuelle assurance dommages ouvrage. Autre exemple, si la construction de l’immeuble n’est pas conforme aux autorisations d’urbanisme délivrées, la vente pourra être régularisée par le notaire, lequel informera néanmoins l’acquéreur des conséquences juridiques qui y sont attachées.

Toute vente immobilière entraîne des frais pour l’acquéreur, que sont les droits d’enregistrement au profit du Trésor public et les émoluments du notaire. Le taux cumulé de ces frais d’acquisition diffère selon les départements français et le prix de l’immeuble vendu, et peut être directement calculé via le lien internet suivant : http://www.paris.notaires.fr/outil/immobilier/calcul-de-frais-dachat.

L’assiette taxable est égale au prix de vente déduction faite du montant des éventuels meubles meublants laissés dans les lieux par le vendeur. Peuvent également s’ajouter à la charge de l’acquéreur le règlement de l’éventuel prorata de taxes foncières et de l’éventuel prorata de charges de copropriété, ou encore les frais liés à l’obtention d’un prêt bancaire (frais de caution ou frais d’inscription d’une garantie hypothécaire).

Quant au vendeur, outre les frais de réalisation des diagnostics techniques et des éventuels frais de mainlevée d’une inscription hypothécaire grevant l’immeuble, il sera imposé sur la plus-value réalisée entre l’achat et la revente du bien immobilier. L’impôt sur la plus-value immobilière sera directement reversé au Trésor public par le notaire, à partir d’un calcul obéissant à des règles complexes, étant toutefois précisé que les ventes de résidences principales ou de biens immobiliers détenus depuis plus de trente ans bénéficient d’une exonération totale.

L’authentification de l’acte de vente par le notaire en assure la sécurité juridique, la valeur probatoire et l’opposabilité aux tiers, le notaire se portant garant de son contenu en engageant sa responsabilité.

L’entrée dans les lieux par l’acquéreur est généralement concomitante à la signature de l’acte authentique de vente, mais il est possible de prévoir contractuellement une jouissance anticipée ou différée.

Une fois signé par les parties et le notaire, l’original de l’acte de vente sera conservé par le notaire pendant un siècle avant d’être confié aux archives départementales, et une copie authentique sera publiée au Service de la Publicité Foncière compétent. Ce dernier retournera alors au notaire la copie authentique revêtue des mentions officielles de publication, constituant le titre de propriété de l’acquéreur. Pour clôturer le dossier, le notaire transmettra l'acte au nouveau propriétaire, accompagné d’un chèque de restitution du trop-perçu en présence d’un solde créditeur sur le compte de l’acquéreur, ou d’une demande de versement d’un complément dans l’hypothèse inverse.

Maîtrisant parfaitement les subtilités des opérations de ventes immobilières, l’Agence BARNES DU BASSIN vous conseillera et vous accompagnera tout au long du processus de vente.

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